Kako upisati – uknjižiti svoje pravo u katastru nepokretnosti
Namera ovog vodiča je da korisnicima pruži osnovne informacije u vezi postupka upisa u katastar nepokretnosti.
Objašnjenja i uputstva u ovom vodiču data su za neke tipične i opšte slučajeve, i primenjiva su samo u područjima gde je izrađen katastar nepokretnosti, kao osnovna i javna evidencija o nepokretnostima i pravima na njima.
Veliki posao izrade katastra nepokretnosti je u toku, a plan završetka izrade katastra nepokretnosti na celokupnoj teritoriji Republike Srbije je do 2010. godine. U područjima gde i dalje postoji zemljišna knjiga, posao uknjižbe prava na nepokretnostima obavlja se u nadležnom opštinskom sudu, sve do momenta preuzimanja podataka iz zemljišne knjige od strane Republičkog geodetskog zavoda (dalje: RGZ) i izrade katastara nepokretnosti za to područje.
Sadržaj:
1. Utvrdite gde je lokalna služba RGZ-a koja je nadležna za upis prava na nepokretnosti
2. Utvrdite status nepokretnosti u katastru
3. Pripremite dokumentaciju
4. Platite takse i naknade
5. Sastavite zahtev za uknjižbu
6. Predajte zahtev za uknjižbu sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu RGZ-a
1) Utvrdite gde je lokalna služba RGZ-a koja je nadležna za upis prava na nepokretnosti
Nadležna služba je uvek ona koja obuhvata područje na kojoj se nepokretnost nalazi. Spisak svih centara i službi za katastar nepokretnosti, sa kontaktima, možete naći na internet stranici RGZ-a http://www.rgz.gov.rs/rgz.
2) Utvrdite status nepokretnosti u katastru
Mogućnosti i način upisa prava na određenoj nepokretnosti zavise pre svega od njenog statusa u katastru nepokretnosti. Zato u drugom koraku utvrdite taj status, uvidom u stanje u katastru nepokretnosti, što se ostvaruje izdavanjem lista nepokretnosti (izvoda iz lista nepokretnosti ili prepisa lista nepokretnosti) ili neposrednim uvidom u evidenciju i dobijanjem usmenih informacija i objašnjenja od službenika RGZ-a.
Tek kada se utvrdi tačan status nepokretnosti u katastru, može se za konkretan slučaj utvrditi koje radnje treba preduzeti i koja dokumenta treba pribaviti u cilju željenog upisa.
3) Pripremite dokumentaciju
Kada ste utvrdili status nepokretnosti u katastru potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju.
Primera radi, možemo izdvojiti nekoliko tipičnih situacija:
a) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je prodavac uknjižen kao vlasnik
Potrebno je pripremiti sledeće:
Ugovor o kupoprodaji:
– Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.
– U originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).
– Sa poreskom klauzulom – pečatom poreske uprave koji potvrđuje da je porez na prenos apsolutnih prava regulisan.
– Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću prodavca da kupac može da uknjiži pravo svojine (clausula intabulandi) – ako je nema u samom ugovoru, potrebno je priložiti saglasnost u posebnoj pisanoj izjavi prodavca, na kojoj potpis prodavca mora biti overen u sudu.
Fotokopija lične karte kupca.
Ako je kupac pravno lice, potreban je izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije, u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili u opštini).
b) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko prodavac nije uknjižen kao vlasnik
Ako prodavac iz zaključenog ugovora o kupoprodaji nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti, a uknjiženo je neko drugo lice, pored dokumenata navedenih pod a), potrebno je priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac izvodi svoje pravo od upisanog nosioca prava, čime se dokazuje neprekinut niz osnova sticanja prava (pravni kontinuitet). Ovo znači da je u slučaju da je nepokretnost bila više puta predmet prenosa vlasništva, a i dalje je upisana na prvobitnog vlasnika, potrebno da poslednji sticalac dostavi isprave o svim tim prenosima. Pri tome, za sve isprave važi ono što je navedeno za sadržaj ugovora o kupoprodaji.
Kod ugovora o otkupu stanova u društvenoj svojini postoji izuzetak od obaveze dokazivanja celokupnog niza osnova sticanja. Naime, ako je na stanu upisano neko drugo društveno pravno lice a ne ono koje je dalo stan u otkup, ne treba pribavljati isprave o pravnoj vezi između tih pravnih lica (kontinuitet vlasništva se dokazuje samo od društvenopravnog lica koje je zaključilo ugovor o otkupu u svojstvu prodavca do poslednjeg sticaoca u nizu).
v) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je predmet kupoprodaje objekat ipi poseban deo objekta (stan, poslovni prostor, garaža), a pravo svojine nije uopšte uknjiženo
Ukoliko je objekat evidentiran na katastarskom planu, pored dokumenata navedenih pod a) ili b), potrebno je priložiti i:
Građevinsku i upotrebnu dozvolu (rešenje o odobrenju za izgradnju odnosno za upotrebu objekta koje se dobija od nadležne opštinske odnosno gradske uprave)
– U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
– Sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
Ako zemljište nije upisano na investitora iz dozvola, potrebno je pribaviti isprave kojima je stekao pravo na zemljištu.
Ako objekat nije evidentiran na katastarskom planu, pored svega napred navedenog, potrebno je i angažovati ovlašćenu geodetsku organizaciju koja će izvršiti geodetsko snimanje zgrade i prijaviti promenu u katastru nepokretnosti.
g) Uknjižba prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, na osnovu ugovora o prenosu prava korišćenja
Pored ugovora o prenosu prava korišćenja, za koji važi sve navedeno za ugovor o kupoprodaji (pod a)), i fotokopije lične karte ili izvod iz Agencije za privredne registre za sticaoca, potrebno je pripremiti:
Rešenje nadležne opštinske uprave doneto na osnovu čl. 84. Zakona o planiranju i izgradnji, kojim se utvrđuje pravo korišćenja ostalog neizgrađenog zemljišta u državnoj svojini:
– u originalu ipi fotokopija overena da je verna originalu (u sudu ili opštini);
– sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
d) Upis hipoteke
Ako je na nepokretnosti koja se zalaže uknjiženo pravo svojine založnog dužnika
Potrebno je pripremiti jednu od ovih isprava koje mogu biti osnov hipoteke, i to:
Ugovor o hipoteci
– Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.
– U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
– Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću vlasnika da poverilac može upisati hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi).
Ugovor o hipoteci može biti zaseban ugovor, ili deo ugovora koji uređuje dug (zajam, kredit i drugo).
Založna izjava
Sve što je navedeno za ugovor o hipoteci važi i za založnu izjavu. Založnu izjavu daje vlasnik nepokretnosti koja se zalaže.
Rešenje nadležnog suda kojim se prihvata sporazum stranaka o obezbeđenju potraživanja zasnivanjem hipoteke, prema Zakonu o izvršnom postupku.
Ako nepokretnost koja se zalaže nije uknjižena
U ovom spučaju hipoteka se može upisati na osnovu ugovora o hipoteci ili založne izjave, pored kojih je potrebno priložiti:
Građevinsku dozvolu (rešenje nadležne opštinske, odnosno gradske, uprave o odobrenju za izgradnju objekta koji se zalaže):
– u originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
– sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom izdavaoca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
đ) Brisanje hipoteke
Da bi se hipoteka brisala, odnosno ispisala, potrebno je priložiti pismenu izjavu poverioca da pristaje na ispis. Ako potraživanje nije izmireno, potpis poverioca na izjavi mora biti overen kod suda. Izjava mora biti predata u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).
4) Platite takse i naknade
Uz pripremljenu dokumentaciju, potrebno je platiti i republičku administrativnu taksu i odgovarajuće naknade. Kao dokaz o izvršenim uplatama nadležnoj službi RGZ-a predaju se original uplatnice. Prilikom podnošenja zahteva potrebno je predati dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi, dok se naknada može platiti naknadno, u roku od 15 dana od dana dobijanja rešenja, kojim se dozvoljava upis.
5) Sastavite zahtev za uknjižbu
Zahtev za uknjižbu mora da sadrži sledeće elemente:
Kome se upućuje (najčešće je to nadležna služba RGZ-a)
Šta se zahteva-traži?
Ko zahteva-traži (ime i prezime, odnosno naziv, i adresa podnosioca, kao i njegovog zastupnika ili punomoćnika – ukopiko ih ima)?
Potpis podnosioca zahteva, odnosno ovlašćenog lica.
Pored ovih obaveznih elemenata, zahtev može da sadrži i druge navode za koje podnosilac smatra da su od značaja za odlučivanje.
Ako zahtev podnosi zastupnik ili punomoćnik, uz zahtev je potrebno priložiti i odgovarajući dokaz o svojstvu zastupnika, odnosno punomoćje.
Zahtev za upis hipoteke mogu podneti vlasnik nepokretnosti, dužnik ili poverilac.
6) Predajte zahtev za uknjižbu sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu RGZ-a
Sve navedene radnje(kompletnu uknjižbu) za Vas obavlja Real House – Vaš servis za nekretnine.
Uknjiženo više vredi.
