Proces kupovine nekretnina

Kupovina nekretnina, posebno ako kupujete nekretninu prvi puta, čini Vam se složeno i nejasno. Kupovina nekretnine je veoma ozbiljan posao i sve faze kupovine moraju se odratiti stručno, savesni i profesionalno, u suprotnom posledice mogu da budu veoma ozbiljne. Real House je tu da Vam pojasni sve faze u kupoprodajnom odnosu i pruži kompletnu uslugu….

ODABIR NEKRENINE
Pronađite_nekretninu,kada napravite uži izbor ponuđenih nekretnina (www.realhouse.rs), odlučite se za jednu ocenjujući prednosti i mane sveke od njih. U izboru između novoga i staroga stana, nekeda je bolje izabrati stari ukoliko imate nameru renovirati ga. Ako tražite stan u koji se želite odmah useliti proverite kvalitet prozore i vrata, instalacija, podnih obloga. Nekada stan može imati i skrivene mane pa bez stručnjaka (Real House) nećete primetiti nedostatke.
U novim zgradama treba obavezno proveriti kakva je gradnja predviđena urbanističkim planom, da se nebi desilo da kupite stan sa lepim pogledom, a da posle izvesnog vremena ispred Vašeg prozora nikne zgrada.
Pri odabiru nekretnine važno je uzeti u obzir i ko su ostali stanari u zgradi jer ste svi suvlasnici zgrade koju treba održavati.

KATASTAR NEPOKRETNOSTI

Nakon odabira nekretnine krećete na mukotrpnu ali neizostavnu proveru dokumentacije. U službi za katastar nepokretnosti proveravate zemljišno-knjižni status nekretnine, ko su vlasnici, da li je nekretnina uknjižena i ima li tereta – upisanu hipoteku i aktivne plombe.

Od vlasnika treba obavezno tražiti najnoviji prepis lista nepokretnosti.

Ako Vam ovo sve izgleda suviše komplikovano, angažovanjem “Real House” bićete pravno sigurni, a nećete trošiti vreme i nerve.

Kod neuknjiženih nekretnina treba proveriti zašto nisu uknjižene jer Vas to kasnije može dodatno koštati.

PREDUGOVOR
prodaja_kueUkoliko su papiri nekretnine koju želite kupiti ispravni i čisti, sklapate predugovor s kojim idete u banku po kredit (ukoliko uzimate kredit). Obavezno na dan potpisa predugovora izvaditi nov prepis lista nepokretnosti i proveriti da li je došlo do bilo kakvih promena.
Prilikom zaključenja predugovora deje se kapara prodavcu (obično 10%) i plaća se provizija agenciji.

Ukoliko niste kreditni kupac i imate sav novac za kupovinu nekretnine, a prodavcu nije potrebno duže vreme za iseljenje, predugovor se ne mora zaključiti (zaključuje se odmah kupoprodajni ugovor)

KREDIT BANKE
Ukoliko uzimate kredit za kupovinu nekretnine,uslovi banaka zavise od banke do banke.
U ekspoziturama odabrane banke dobro se raspitajte koje su vaše obaveze i koji su uslovi kreditiranja i da li i koliki kredit možete dobiti za odabranu nekretninu.

SKLAPANJE KUPOPRODAJNOG UGOVORA
vlasnik_nekretnineDošlo je vreme da sklopite ugovor. Pravni tim Real House (advokat), sačiniće Vam kupoprodajni ugovor koji se overava u sudu opštine na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Prilikom overe ugovora plaća se taksa za overu koju uglavnom plaća kupac a ona zavisi od vrednosti nekretnine navedene u kupoprodajnom ugovoru.
Čestitamo, postali sta vlasnik nekretnine.

PLAĆANJE POREZA
Poreska prijava se podnosi u roku od 10 dana od overe kupoprodajnog ugovora u nadležnoj poreskoj opravi opštine na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi.
Porez za kupovinu nepokretnosti (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine koju proceni nadležna poredka uprava.
Ukoliko poreski organ oceni da je cena iz ugovora niža od tržišne cene nepokretnosti,ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema poreske prijave, proceni vrednost nepokretnosti u visini tržišne vrednosti.
Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Poreski obveznik je po zakonu prodavac, ali u praksi troškove poreza gotovo uvek plaća kupac.

Ukoliko do sada niste imali nekretninu na svom imenu, a ispunjavate zakonske uslove, možete iskoristiti zakonske odredbe o oslobađanju od plaćanja poreza za kupca prve nekretnine.

Kupovinom nekretnine postajete i poreski obveznik poreza na imovinu pa je potrebno da u nadležnoj opšinskoj poreskoj službi podnesete prijavu za porez na imovinu.

UKNJIŽBA NEKRETNINE U KATASTAR
Nakon plaćanja poreza, u poreskoj upravi se podnosi zahtev za dobijanje potvrde o plaćenom porezu koje se zajedno sa jednim originalnim primerom overenog ugovora, plaćenim taksama i zahtevom podnosi u katastar radi uknjižbe nekretnine.
Ostalo je još samo da čekate rešenje od nadležnog katastra da ste Vi vlasnik nekretnine.

PREBACIVANJE RAČUNA
useljenje_u_kuuS kopijom kupoprodajnog ugovora kod davaoca komunalnih usluga (električna energija, gas, informatika ,telefon) prebacujete račune na svoje ime.

Ukoliko se odlučite za naše usluge kroz svu ovu proceduru proćićete mnogo lakše i jednostavnije, za sva dodatna pitanja i nejasnoće stojimo Vam na raspolaganju.

UKNJIŽBA NEKRETNINA U KATASTAR NEPOKRETNOSTI

Kako upisati – uknjižiti svoje pravo u katastru nepokretnosti

Namera ovog vodiča je da korisnicima pruži osnovne informacije u vezi postupka upisa u katastar nepokretnosti.

katastar nepokretnostiObjašnjenja i uputstva u ovom vodiču data su za neke tipične i opšte slučajeve, i primenjiva su samo u područjima gde je izrađen katastar nepokretnosti, kao osnovna i javna evidencija o nepokretnostima i pravima na njima.

Veliki posao izrade katastra nepokretnosti je u toku, a plan završetka izrade katastra nepokretnosti na celokupnoj teritoriji Republike Srbije je do 2010. godine. U područjima gde i dalje postoji zemljišna knjiga, posao uknjižbe prava na nepokretnostima obavlja se u nadležnom opštinskom sudu, sve do momenta preuzimanja podataka iz zemljišne knjige od strane Republičkog geodetskog zavoda (dalje: RGZ) i izrade katastara nepokretnosti za to područje.

Sadržaj:
1. Utvrdite gde je lokalna služba RGZ-a koja je nadležna za upis prava na nepokretnosti
2. Utvrdite status nepokretnosti u katastru
3. Pripremite dokumentaciju
4. Platite takse i naknade
5. Sastavite zahtev za uknjižbu
6. Predajte zahtev za uknjižbu sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu RGZ-a

1) Utvrdite gde je lokalna služba RGZ-a koja je nadležna za upis prava na nepokretnosti

Nadležna služba je uvek ona koja obuhvata područje na kojoj se nepokretnost nalazi. Spisak svih centara i službi za katastar nepokretnosti, sa kontaktima, možete naći na internet stranici RGZ-a http://www.rgz.gov.rs/rgz.

2) Utvrdite status nepokretnosti u katastru

Mogućnosti i način upisa prava na određenoj nepokretnosti zavise pre svega od njenog statusa u katastru nepokretnosti. Zato u drugom koraku utvrdite taj status, uvidom u stanje u katastru nepokretnosti, što se ostvaruje izdavanjem lista nepokretnosti (izvoda iz lista nepokretnosti ili prepisa lista nepokretnosti) ili neposrednim uvidom u evidenciju i dobijanjem usmenih informacija i objašnjenja od službenika RGZ-a.

Tek kada se utvrdi tačan status nepokretnosti u katastru, može se za konkretan slučaj utvrditi koje radnje treba preduzeti i koja dokumenta treba pribaviti u cilju željenog upisa.

3) Pripremite dokumentaciju

Kada ste utvrdili status nepokretnosti u katastru potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju.

Primera radi, možemo izdvojiti nekoliko tipičnih situacija:

a) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je prodavac uknjižen kao vlasnik

Potrebno je pripremiti sledeće:

Ugovor o kupoprodaji:

– Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.

– U originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).

– Sa poreskom klauzulom – pečatom poreske uprave koji potvrđuje da je porez na prenos apsolutnih prava regulisan.

– Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću prodavca da kupac može da uknjiži pravo svojine (clausula intabulandi) – ako je nema u samom ugovoru, potrebno je priložiti saglasnost u posebnoj pisanoj izjavi prodavca, na kojoj potpis prodavca mora biti overen u sudu.

Fotokopija lične karte kupca.

Ako je kupac pravno lice, potreban je izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije, u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili u opštini).

b) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko prodavac nije uknjižen kao vlasnik

Ako prodavac iz zaključenog ugovora o kupoprodaji nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti, a uknjiženo je neko drugo lice, pored dokumenata navedenih pod a), potrebno je priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac izvodi svoje pravo od upisanog nosioca prava, čime se dokazuje neprekinut niz osnova sticanja prava (pravni kontinuitet). Ovo znači da je u slučaju da je nepokretnost bila više puta predmet prenosa vlasništva, a i dalje je upisana na prvobitnog vlasnika, potrebno da poslednji sticalac dostavi isprave o svim tim prenosima. Pri tome, za sve isprave važi ono što je navedeno za sadržaj ugovora o kupoprodaji.

Kod ugovora o otkupu stanova u društvenoj svojini postoji izuzetak od obaveze dokazivanja celokupnog niza osnova sticanja. Naime, ako je na stanu upisano neko drugo društveno pravno lice a ne ono koje je dalo stan u otkup, ne treba pribavljati isprave o pravnoj vezi između tih pravnih lica (kontinuitet vlasništva se dokazuje samo od društvenopravnog lica koje je zaključilo ugovor o otkupu u svojstvu prodavca do poslednjeg sticaoca u nizu).

v) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je predmet kupoprodaje objekat ipi poseban deo objekta (stan, poslovni prostor, garaža), a pravo svojine nije uopšte uknjiženo

Ukoliko je objekat evidentiran na katastarskom planu, pored dokumenata navedenih pod a) ili b), potrebno je priložiti i:

Građevinsku i upotrebnu dozvolu (rešenje o odobrenju za izgradnju odnosno za upotrebu objekta koje se dobija od nadležne opštinske odnosno gradske uprave)

– U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).

– Sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).

Ako zemljište nije upisano na investitora iz dozvola, potrebno je pribaviti isprave kojima je stekao pravo na zemljištu.

Ako objekat nije evidentiran na katastarskom planu, pored svega napred navedenog, potrebno je i angažovati ovlašćenu geodetsku organizaciju koja će izvršiti geodetsko snimanje zgrade i prijaviti promenu u katastru nepokretnosti.

g) Uknjižba prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, na osnovu ugovora o prenosu prava korišćenja

Pored ugovora o prenosu prava korišćenja, za koji važi sve navedeno za ugovor o kupoprodaji (pod a)), i fotokopije lične karte ili izvod iz Agencije za privredne registre za sticaoca, potrebno je pripremiti:

Rešenje nadležne opštinske uprave doneto na osnovu čl. 84. Zakona o planiranju i izgradnji, kojim se utvrđuje pravo korišćenja ostalog neizgrađenog zemljišta u državnoj svojini:

– u originalu ipi fotokopija overena da je verna originalu (u sudu ili opštini);

– sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).

d) Upis hipoteke

Ako je na nepokretnosti koja se zalaže uknjiženo pravo svojine založnog dužnika

Potrebno je pripremiti jednu od ovih isprava koje mogu biti osnov hipoteke, i to:

Ugovor o hipoteci

– Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.

– U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).

– Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću vlasnika da poverilac može upisati hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi).

Ugovor o hipoteci može biti zaseban ugovor, ili deo ugovora koji uređuje dug (zajam, kredit i drugo).

Založna izjava

Sve što je navedeno za ugovor o hipoteci važi i za založnu izjavu. Založnu izjavu daje vlasnik nepokretnosti koja se zalaže.

Rešenje nadležnog suda kojim se prihvata sporazum stranaka o obezbeđenju potraživanja zasnivanjem hipoteke, prema Zakonu o izvršnom postupku.

Ako nepokretnost koja se zalaže nije uknjižena

U ovom spučaju hipoteka se može upisati na osnovu ugovora o hipoteci ili založne izjave, pored kojih je potrebno priložiti:

Građevinsku dozvolu (rešenje nadležne opštinske, odnosno gradske, uprave o odobrenju za izgradnju objekta koji se zalaže):

– u originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).

– sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom izdavaoca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).

đ) Brisanje hipoteke

Da bi se hipoteka brisala, odnosno ispisala, potrebno je priložiti pismenu izjavu poverioca da pristaje na ispis. Ako potraživanje nije izmireno, potpis poverioca na izjavi mora biti overen kod suda. Izjava mora biti predata u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).

4) Platite takse i naknade

Uz pripremljenu dokumentaciju, potrebno je platiti i republičku administrativnu taksu i odgovarajuće naknade. Kao dokaz o izvršenim uplatama nadležnoj službi RGZ-a predaju se original uplatnice. Prilikom podnošenja zahteva potrebno je predati dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi, dok se naknada može platiti naknadno, u roku od 15 dana od dana dobijanja rešenja, kojim se dozvoljava upis.

5) Sastavite zahtev za uknjižbu

Zahtev za uknjižbu mora da sadrži sledeće elemente:

Kome se upućuje (najčešće je to nadležna služba RGZ-a)

Šta se zahteva-traži?

Ko zahteva-traži (ime i prezime, odnosno naziv, i adresa podnosioca, kao i njegovog zastupnika ili punomoćnika – ukopiko ih ima)?

Potpis podnosioca zahteva, odnosno ovlašćenog lica.

Pored ovih obaveznih elemenata, zahtev može da sadrži i druge navode za koje podnosilac smatra da su od značaja za odlučivanje.

Ako zahtev podnosi zastupnik ili punomoćnik, uz zahtev je potrebno priložiti i odgovarajući dokaz o svojstvu zastupnika, odnosno punomoćje.

Zahtev za upis hipoteke mogu podneti vlasnik nepokretnosti, dužnik ili poverilac.

6) Predajte zahtev za uknjižbu sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu RGZ-a

Sve navedene radnje(kompletnu uknjižbu) za Vas obavlja Real House – Vaš servis za nekretnine.uknjizba nekretnina

Uknjiženo više vredi.

ŠTA NAS OČEKUJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

cene nekretninaSvedoci smo prethodnih godina naglog rasta cena nekretnina usled razvoja građeviskog sektora i stanogranje pa nam je sadašnja situacija pomalo čudna.
Pitamo se zašto se ne prodaje u obimu kao pre par godina, zašto cene nekretnina padaju, da li nas je ekonomska kriza toliko pogodila.
Analizirajući tržište nekretnina možemo primetiti da je proteklih godina vladala velika potražnja za kupovinom što je bio i najveći razlog konstantnog rasta cena nekretnina, stanovi su se prodavali ,a da zgrada još nije započeta. Sve je to bilo propraćeno i stambenim kreditima koji su u to vreme i kod nas počeli uzimati maha i čija je dostupnost održavala potražnjuu na veoma visokom nivou.
S početkom ekonomske krize(za koju lično smatram da ne utiče bitno na tržište nekretnina kod nas) situacija na tržištu se značajno menja
Pogoršanom privrednom situacijom, porastom kamata na stambene kredite i pooštravanjem uslova za njihovo dobijanje, ali i veoma velikim PSIHOLOŠKI EFEKTOM koji je kod nas, zbog svega u prošlosti preživljenog, značajno izražen došlo je smanjanja potražnje za nekretninama.
Sve su to razlozi zbog kojih je došlo da pada prodaje nekretnina, ali ne i do ozbiljnog pada cena.
Možemo zaključiti, trenutna situacija na tržištu: došlo je do zaustavljanja rasta cena, prodaja beleži pad, na tržištu je veliki broj neprodatih stanova pa iz toga zaključujemo da je za očekivati , u narednom periodu, da tržište postane dinamičnije.

Šta možemo očekivati

Prvo će doći do grupisanja nekretnina na ekskluzivne, čija će cena najmanje ili uopšte neće pasti, i prosečne čija cena će se formirati na osnovu kvaliteta i lokacije. Nekretnine će se grupisati i po lokaciji tako da će se tačno znati koliko koja lokacija košta jer cene nekretnina u centralnim zomana ne mogu biti kao na ostalim gradskim lokacijama.

Naravno, ni najveći svetski ekonomisti ne mogu sa sigurnošću prognozirati kako će se situacija na tržištu nekretnina kretati. Ukoliko kamate na stambene kredite kao i uslovi za njihovo dobijanje ostanu na sadašnjem visokom nivou ili budu u blagom pomaku na bolje te dohodak građana ne bude beležio rast, očekivano je da cene nekretnina za neki kraći period zabeleži manji pad.
Gledajući na malo duže staze, možemo očekivati stabilizaciju tržišta i oporavak cena jer svi pokazatelji na duži period neće imati negativna kretanja.
Eventualno približavanje Evropi ili samo ukidanje viznog režima te najavljena zakonska regulativa u ovoj oblasti mogu značajno uticati na oporavak tržišta. Ukoliko se najavljeno i delom realizuje možemo reći da je najgori period započeo i trenutno traje, a početkom sledeće godine čeka nas mnogo bolja situacija.

Kao zaključak možemo sažeti da će loša situacija na tržištu nekretnina najviše uticati na cene nekretnina na lošijim lokacijama i lošijeg kvaliteta te će takve nekretnine zabeležiti največi pad.
Slaba potražnja nekretnina uzrokovana je nepovoljnim kamatnim stopama i uslovima za odobravanje kredita, povećanim troškovima života i jakim psihološkim efektom.
Ukoliko se dvoumite da kupite nekretninu sada ili da čekate, savet vam je da ako nađete ono što vam zaista odgovara i ako se u sadašnju cenu uklapate, ne oklevajte, niko vam sa sigurnošću ne može reći šta donosi sutra.
Bez obzira na sadašnju usporenu situaciju na tržištu nekretnina, dugoročno gledano ulaganje u nekretnine je uvek bilo sigurna i profitabilna investicija.
Real House – servis za nekretnine

KUPITI ILI IZNAJMITI

Pitate se, kupiti ili iznajmiti stan u vremenu kada svi pričaju o ekonomskoj krizi, o padu cena nekretnina i o nepoviljnim bankarskim ponudama kredita.
Ovo je pitanje koje ne muči samo Vas, nego i većinu ljudi kako kod nas tako i u svetu.
I jedna i druga odluka sigurno ima svoje prednosti i mane pogotovo u sadašnje vreme
U prilog kupovini stana ide činjenica da je trenutno na tržištu mnogo stanova pa je veća mogućnost odabira, ali i cenkanja.Mnogo je stanova koji se dugo prodaju i koji ne mogu naći svoga kupca pre svega iz razloga što su imali ili još imaju visoke i nerealne cene. U poslednje vreme sve je više i investititora koji imaju neprodatih stanova pa je moguće da se kupe po povoljnijim cenama.
Ukoliko investitor spusti cenu za 10% smatrajte tu ponudu vrlo dobrom, posebno u slučaju ukoliko ste vešt pregovarač pa ponuđenu cenu spustite za još koji procenat, sigurno Vam preporučujemo kupovinu takvog stana.Ukoliko je stan imao početnu cenu od 1500|€, sniženje od 10-15°% predstavlja zaista odličnu ponudu.
Naravno, često se dešava da su cene nerealne pa kada vidite stan po manjoj ceni odmah pomislite da sa njim nešto nije u redu (da nije uknjižen, loše stanje, loša gradnja).
Sve u svemu kada krećete u kupovinu stana ipak ne treba brzopleto odlučivati bez obzira na stagnaciju ili blagi pad cene. Osnova svega je detaljna računica kao i odgovor na pitanje da li si možete priuštiti kupovinu s obzirom na visoke stambene kredite.Dobro se raspitajte kod različitih banaka o uslovima stambenog kreditiranja i uzmite u obzir činjenicu da prema ekonomskim kretanjima ni sledeća godina nam neće doneti ozbiljnije promene.
Velikog buma u pogledu povećanja cena sigurno neće biti, tržište će biti jedini kriterijum određivanja cena, mnogi neozbiljni investitori i posrednici moraće napustiti utakmicu, konkurencija će napraviti kvalitet, povećavaće se broj kako stranih investitora i kupaca jer domaće tržište nekretnina ima sigurno još mnogo toga da ponudi.
Da zaključimo, ukoliko si na osnovu sobstvenog budžeta možete priuštiti kupovinu to sigurno i uradite jer i u slučaju otplate kredita otplaćujete ga sebi, u suprotnom ostajete podstanar.
Zbog toga sasvim sigurno preporučujemo ulaganje u nekretnine, na duži period, to je ipak najsigurnije ulođen novac.ULAŽITE SIGURNO